אודות

מה הכלי הזה עושה

קניית דירה ראשונה דרך "מחיר למשתכן" או "דירה בהנחה" היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות בחיים — ורוב הזכאים ניגשים אליה כמעט בעיניים עצומות. כמה דירות באמת מוקצות לקטגוריה שלי? מה הסיכוי האמיתי שלי לזכות בהגרלה הזו? כמה תעלה הדירה בפועל, אחרי ההנחה ואחרי המע"מ? ואיזו משכנתא והחזר חודשי זה אומר?

הדשבורד הזה נבנה כדי לענות על השאלות האלה במספרים, לפני שנכנסים להגרלה. הוא לוקח כל פרויקט פעיל, מציג את הנתונים הרשמיים שמתפרסמים עליו, ומוסיף עליהם שכבת חישוב שמתרגמת אותם לשלוש שאלות מעשיות: מה הסיכוי שלי, כמה זה יעלה, וכמה ארוויח.

למי הוא מיועד

למי ששוקל להירשם להגרלת "דירה בהנחה" ורוצה להבין את התמונה לפני שהוא בוחר פרויקט: זכאים חסרי דירה, ובכלל זה לוחמי מילואים, משרתי מילואים, נכים ובני מקום — כל קטגוריה עם סיכויי הזכייה והעדיפות שלה. הכלי בנוי בעברית פשוטה, בלי ז'רגון מיותר, כמו מדריך טוב לרוכש דירה ראשונה.

למה הוא נבנה

הנתונים הרשמיים קיימים ופתוחים — אבל הם מפוזרים, גולמיים, וקשים לתרגום להחלטה אישית. מספר הדירות בפרויקט הוא מספר אחד; מספר הנרשמים הוא מספר אחר; אבל הסיכוי שלך, בתור לוחם מילואים שמתחרה דווקא בשלב הלוחמים, הוא משהו שצריך לחשב. אותו דבר לגבי המחיר: המספר שמתפרסם הוא מחיר למ"ר לפני מע"מ, לא המחיר שתשלם בפועל על דירה ספציפית.

הכלי נבנה כדי לסגור בדיוק את הפער הזה — בין הנתון הגולמי שמתפרסם לבין המספר שמעניין אותך באמת.

מאיפה מגיעים הנתונים

נתוני הבסיס — רשימת הפרויקטים, מספר הדירות, מחירי המטרה למ"ר, מספרי הנרשמים — נשאבים מהמידע הציבורי המתפרסם באתר dira.moch.gov.il של משרד הבינוי והשיכון. זהו מקור האמת. בכל מקרה של סתירה בין מה שמוצג כאן לבין הפרסום הרשמי — המידע הרשמי הוא הקובע.

חשוב לדעת מה האתר הרשמי מפרסם ומה לא: מספר הדירות, מספר הנרשמים הכולל ומספר הנרשמים בקטגוריית הנכים — אלה נתוני אמת מפורסמים. לעומת זאת, מספר נרשמי המילואים והלוחמים לא מתפרסם פר-פרויקט, ולכן הוא מוערך (ומסומן בבירור כהערכה).

מה שכבת העיבוד המקורית מוסיפה

סיכוי הזכייה — מנוע ההגרלה הרצפית

ההגרלה ב"דירה בהנחה" אינה הגרלה אחת אלא רצף של חמישה שלבים, לפי הסדר הרשמי: (1) נכים, (2) לוחמי מילואים, (3) משרתי מילואים, (4) בני מקום, ו-(5) הגרלה כללית לכלל חסרי הדירה. בכל שלב מוגרלות דירות הקטגוריה בין נרשמיה; הזוכים נושרים ואינם משתתפים בשלבים הבאים, והמפסידים ממשיכים אוטומטית לשלב הבא — עד ההגרלה הכללית.

לכן המכנה של ההגרלה הכללית קטן מ"סך הנרשמים": הוא שווה לסך הנרשמים פחות כל הזוכים שכבר נשרו בשלבים הקודמים. הכלי מחשב את הסיכוי בכל שלב בנפרד (בקירוב: דירות בקטגוריה ÷ נרשמים מתחרים בה), ואז משלב אותם להסתברות סופית אחת — ההסתברות לזכות באחד מהשלבים לפחות, לפי הנוסחה 1 פחות מכפלת ההסתברויות שלא לזכות בכל שלב.

מחיר המטרה לצרכן

המחיר למ"ר שמתפרסם (PricePerUnit) הוא כבר מחיר המטרה אחרי ההנחה — אך לפני מע"מ. כדי להגיע למחיר שתשלם בפועל, הכלי מכפיל אותו בשטח השקול של הדירה ובמע"מ של 18%. אין מורידים הנחה נוספת, כי המחיר המפורסם כבר משקף אותה.

השטח השקול מחושב כך: שטח הדירה, ועוד מרפסת × 0.3 (עד 30 מ"ר), ועוד מחסן × 0.4, ועוד מספר החניות × 2. למשל, דירת 4 חדרים בת 110 מ"ר עם מרפסת 12, מחסן 6 וחניה אחת נותנת שטח שקול של 118 מ"ר. אילת פטורה ממע"מ במקרקעין (חוק אזור סחר חופשי באילת, התשמ"ה-1985), ולכן שם מקדם המע"מ הוא 1.0.

רווח משוער ותשואה

על-פי הגדרת התוכנית, מחיר המטרה אמור להיות לכל היותר 80% משווי השוק החופשי של הדירה. הכלי אומד את שווי השוק (מ"ר שוק × שטח שקול), מחשב את הרווח המשוער כהפרש בין שווי השוק למחיר המטרה, ומציג את התשואה כיחס בין הרווח למחיר ששולם.

משכנתא והחזר חודשי

ב"דירה בהנחה" יש כלל מימון מיוחד: ההנחה הממשלתית נחשבת כחלק מההון העצמי, והבנק מעמיד מימון של עד 75% משווי השוק (לא ממחיר ההנחה). לכן ההון העצמי במזומן הנדרש יכול לרדת הרבה מתחת ל-25%, עם רצפה חוקית של 100,000 ₪. הכלי מחשב את ההחזר החודשי לפי לוח שפיצר, עם תקופת ברירת מחדל של 25 שנה הניתנת לכוונון בין 1 ל-30 שנה — ככל שהתקופה קצרה יותר, ההחזר החודשי גבוה יותר.

שקיפות מתודולוגית

כלי כזה שווה בדיוק כמו ההנחות שמתחתיו, ולכן הן מוצגות בגלוי:

• שיעור נרשמי המילואים מוערך, ולא מפורסם פר-פרויקט. ההערכה מעוגנת בנתוני אמת: בהגרלה 8 היו כ-16.7% מילואימניקים מכלל הנרשמים, ובהגרלה 9 כ-16.4% — שיעור יציב סביב 16.5%. הגרלה 11 (2026) הוסיפה מסלול ייעודי של כ-4,000 יחידות ל-100% מילואים.
• הפיצול בין לוחמים לעורפיים (1:1) הוא הנחה ולא נתון מדוד — הוא יחס הקצאת הדירות בין הקטגוריות, ולא פילוח מדוד של הנרשמים. הוא מסומן ככזה.
• נתוני נכים, לעומת זאת, מתפרסמים בפועל, ולכן הסיכוי בשלב הנכים מחושב מנתון אמיתי.
• אומדני שווי השוק הם נקודת התחלה הניתנת לעריכה ידנית, לא קביעה מוחלטת.

כל נתון שהוא הערכה ולא נתון אמת מסומן בכלי, כדי שלא יתבלבל עם מספר רשמי.

אתר עצמאי — לא רשמי

זה דשבורד פרטי ועצמאי. הוא אינו קשור, מזוהה, מאושר או פועל מטעם משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל או כל גוף ממשלתי. הוא רק מציג ומעבד את הנתונים הפומביים שמתפרסמים. הוא אינו מאפשר הרשמה להגרלה, אינו קובע מקום בתור ואינו מבצע כל פעולה רשמית. לכל פעולה רשמית — הרשמה, בדיקת זכאות, רישום להגרלה — יש לפנות אך ורק לאתר הרשמי dira.moch.gov.il.

פרטיות

השימוש בכלי אינו דורש הרשמה ואינו אוסף פרטים אישיים מזהים — לא שם, לא טלפון ולא תעודת זהות. האתר מכבד את אותות הפרטיות של הדפדפן (DNT ו-GPC). הרחבה אפשר לקרוא במדיניות הפרטיות.

מי בנה את זה

הכלי נבנה ומתוחזק על-ידי בר זוק אברהם, מתוך עניין אישי בהנגשת הנתונים הפתוחים של "דירה בהנחה" והפיכתם להחלטה ברורה יותר עבור רוכשי דירה ראשונה. הערות, תיקונים ושאלות יתקבלו בברכה בדוא"ל: dira@zoock.co.il.

הבהרה חשובה

כל המידע, החישובים והמחשבונים באתר הם כלי עזר סטטיסטי בלבד, המבוססים על נתוני עבר, הערכות והנחות. הם אינם מהווים ייעוץ פיננסי, משפטי או נדל"ני, ואינם תחליף לבדיקה מול האתר הרשמי ומול אנשי מקצוע. ההסתמכות על המידע היא באחריות המשתמש בלבד. ראו גם תנאי שימוש.