דשבורד דירה בהנחה · מחיר למשתכן

כל שורה מסכמת עיר אחת (רוב הנרשמים נרשמים לכל הפרויקטים בעיר). לחיצה על שורה פותחת את הפרויקטים בנפרד; לחיצה על פרויקט פותחת פירוט פיננסי מלא.

• עמודת הכוכב (ראשונה). לחיצה על מסמנת עיר לעצמך (למשל "נרשמתי" / "מעניין אותי). הסימון נשמר בדפדפן ואינו משפיע על החישובים.
• הסיכוי שלי. העמודה הראשונה אחרי שם העיר — הסיכוי המשוקלל שלך לזכות באחת מהגרלות העיר, לפי כל הזכאויות שסימנת ביחד. כשמופעלת רק "זכאות בסיס" (ללא זכאות מיוחדת/בן-מקום) — עמודה זו מוסתרת, כי המשוקלל זהה לעמודת "זכאות בסיס" היחידה.
• עמודה לכל זכאות. אחריה מופיעה עמודה נפרדת לכל זכאות פעילה ("זכאות בסיס", "בן מקום", "מילואים לוחם"…), וכל תא מציג סיכוי · דירות · נרשמים באותה זכאות. אין יותר "דירות שלי" מסוכמות — כל הגרלה נפרדת.
• רווח (%). בעמודת הרווח מופיע גם אחוז התשואה בסוגריים (רווח ÷ מחיר ההנחה) ליד סכום הרווח.
• תגיות ליד שם העיר. צביון חרדי = כל העיר/הפרויקט, חלקי = חלק מהפרויקטים; הגרלה אחרונה = לא יתקיימו עוד הגרלות דירה-בהנחה בעיר זו; הסיכוי הגבוה ביותר ו- התשואה הגבוהה ביותר = הטובות ביותר מבין הערים המוצגות כעת.

הסתרת ערים בתפריט "סינון ערים" מורידה אותן מהתצוגה. כל ההגדרות (זכאויות, סימוני כוכב, סינון, סימולציית הדירה) נשמרות בדפדפן.

ההגרלות החדשות פועלות לפי מסלול "מחיר מטרה" (פרק 4.7 ברמ"י, תוכנית השר אלקין שאושרה 5/2025 ובתוקף עד סוף 2027) — המסלול שהחליף בהדרגה את "מחיר למשתכן". מה שונה מהסבבים הקודמים:

• רק ערים "נורמליות", לא יוקרה. השיווק מתבצע רק ברשויות שבהן מחיר ממוצע למ"ר עד 20,000 ₪ (כולל מע"מ) — לפי נתוני רשות המסים ל-31.12.2024. ערים יקרות/יוקרה אינן נכנסות לתוכנית בסבבים הבאים (פרויקטים שכבר פורסמו עד 8/2025 ממשיכים מכוח הוראת מעבר).
• הקצאה הפוכה לפי אשכול חברתי-כלכלי. תקרת 20,000 ₪/מ"ר לא חלה על רשויות באשכול 4 ומטה — הן נכללות תמיד, גם אם יקרות. כלומר התוכנית מטה את הסבסוד לפריפריה ולערים בעלות מחיר בינוני, ומסננת את השוק היקר. (חריג: עד 24,000 ₪/מ"ר לדירות קטנות עד 80 מ"ר.)
• הנחה גדולה יותר. 25% הנחה, עד תקרה של 550,000 ₪ לדירה — לעומת 20% / עד 300,000 ₪ בתוכנית הישנה.
• סגנון הגרלות חדש — עדיפות גדלה למילואים. ההקצאה למשרתי מילואים פעילים עלתה ל-עד 50% מהדירות בפריפריה / אזורי עדיפות (מתוכם עד 25% עדיפות ראשונה ללוחמים), ובמרכז נבחנת אף הקצאה של עד 100% למילואים. "מילואימניק פעיל" = 60+ ימי מילואים מאז 7.10.2023.
• מנגנון מכרז. היזם מתחרה על מחיר הקרקע הגבוה ביותר ומתחייב למכור את דירות מחיר-מטרה בהנחה הקבועה — במקום התחרות הישנה על מחיר דירה נמוך.

שם רשמי: "מכרז לדיור במחיר מטרה" (פרק 4.7 ברמ"י). "מחיר מטרה 3" הוא כינוי תקשורתי בלבד — אין מספר סבב רשמי.

האתר מפרסם כמה נרשמו בסך הכל, כמה בני מקום וכמה נכים — לכן הסיכוי ל"רגיל", "בן מקום" ו"נכה" מבוסס נתוני אמת. את מספר המילואימניקים / הלוחמים האתר אינו מפרסם, ולכן הסיכוי שלהם (~) הוא הערכה = דירות ÷ (שיעור × סך נרשמים). השיעור מכויל לנתוני אמת: בהגרלות 8–9 כ-16.5% מהנרשמים היו מילואימניקים (יציב); הגרלה 11 (2026) הוסיפה מסלול ייעודי ~4,000 דירות 100% מילואים → אומדן ~20%, מחולק לוחם/עורפי, וניתן לעריכה.
תיקון צפיפות פר-עיר (חדש): שיעור המילואים אינו אחיד גאוגרפית. לפי נתוני צה"ל (יוני 2026), צפיפות המילואימניקים נעה מ-8.7% בת"א ועד 2.2% בירושלים (ממוצע ארצי 3.5%). עיר צפופת-מילואים → יותר מילואימניקים מתחרים → סיכוי המילואים נמוך יותר; עיר דלילה → גבוה יותר. המקדם = צפיפות_עיר ÷ 3.5%, מופעל כברירת מחדל וניתן לכיבוי בעיפרון הזכאויות. הסתייגות: הצפיפות היא יחס מאוכלוסיית העיר, לא מנרשמי הפרויקט — קירוב המניח שהרכב הנרשמים עוקב אחר הרכב האוכלוסייה.

בכל פרויקט מתבצעות חמש הגרלות נפרדות לפי הסדר: 1) נכים רתוקים → 2) לוחמי מילואים → 3) מילואים כללי → 4) בני מקום → 5) כלל הזכאים. בכל שלב מגרילים את דירות הקטגוריה בין נרשמיה; הזוכים נושרים ואינם משתתפים בשלבים הבאים, והמפסידים ממשיכים אוטומטית לשלב הבא — עד ההגרלה הכללית, שבה כל מי שלא זכה מתחרה על יתרת הדירות. לכן ככל שיש לך יותר זכאויות, יש לך יותר "ניסיונות" והסיכוי המשוקלל עולה. הקצאה ארצית: כ-50% מהדירות למשרתי מילואים (מתוכם כ-25% ללוחמים), כ-3% לנכים, ועד 20% לבני מקום. הסיכוי המשוקלל = 1 − ∏(1 − סיכוי בכל שלב שלי). פתח פרויקט כדי לראות את הסיכוי בכל שלב בנפרד.

סטטוס "בן מקום" בתוכניות הממשלתיות לדיור מוזל (כגון "דירה בהנחה" ו"מחיר למשתכן") ניתן למועמד שמתגורר ביישוב שבו מוקם הפרויקט באחד משני התנאים:

• 3 השנים האחרונות ברצף — מגורים רצופים ביישוב בשלוש השנים שקדמו להרשמה; או
• 4 מתוך 10 השנים האחרונות — מגורים ביישוב לפחות ארבע שנים (לא בהכרח רצופות) במהלך עשר השנים האחרונות.

בני מקום מתחרים בשלב 4 של ההגרלה (לפני ההגרלה הכללית), על עד 20% מהדירות בפרויקט. סמן את הערים שאתה בן מקום בהן בכרטיס "בן מקום ב…" כדי שהסיכוי בהן יחושב בהתאם.ההגדרה המדויקת והוכחת התושבות (אישור מהרשות המקומית/ספח ת"ז) נקבעות בכל מכרז בנפרד — בדוק בתנאי ההגרלה הספציפית.

שטח שקול = שטח + מרפסת×0.3 + מחסן×0.4 + חניות×2. מחיר מטרה (לצרכן) = מ"ר מחיר-מטרה הרשמי (PricePerUnit, כבר אחרי ההנחה) × שטח שקול × מע"מ. רווח = שווי שוק − מחיר מטרה. % תשואה = רווח ÷ מחיר מטרה (כמו בסקירה הנדל"נית) — מוצג בסוגריים בעמודת הרווח שבטבלה.

המחשבון בנוי לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל (עדכון 04/2025) ומדריכי מימון "דירה בהנחה / מחיר מטרה" 2026. בדירה בהנחה הכללים שונים ממשכנתא רגילה:

• ההנחה הממשלתית נחשבת הון עצמי. הבנק מעמיד מימון של עד 75% משווי השוק של הדירה — לא 75% ממחיר ההנחה. לכן ההון העצמי במזומן יורד הרבה מתחת ל-25% ממחיר ההנחה (בפועל לעיתים ~10%).
• הנוסחה: משכנתא = min(75% × שווי_שוק, מחיר_הנחה); הון עצמי = מחיר_הנחה − משכנתא, עם רצפה חוקית של 100,000 ₪ ("כלל ברזל"). דוגמה: מחיר חוזה 1.0M ₪, שווי שוק 1.2M ₪ → משכנתא מקס' 0.75×1.2M = 900K → הון עצמי במזומן 100K ₪ בלבד.
• החזר חודשי מחושב בלוח שפיצר: החזר = קרן × r ÷ (1 − (1+r)⁻ⁿ) כש-r = ריבית חודשית ו-n = מספר חודשים. ריבית נוכחית 3.5% (ברירת מחדל 3.5% — ממוצע ריבית קבועה לא-צמודה, בנק ישראל מאי 2026; ניתן לשינוי 1–8%). אפשר לעבור לתמהיל מסלולים מלא בהגדרות. פריסה 25 שנה (ניתן לשינוי 1–30).
• סטרס-טסט. סימולציה של עליית ריבית הפריים ב-+2.0% (ניתן לשינוי 0–4%) — מוחל על מסלולי פריים ומשתנה בלבד, ומראה את ההחזר החודשי בתרחיש קיצון. מסלולים צמודי-מדד מושפעים מהאינפלציה המונחת 2.5% (הקרן גדלה עם המדד).
• הכנסה נדרשת. בנק ישראל מגביל את ההחזר החודשי ל-עד 40% מההכנסה ברוטו של משק הבית (ברירת מחדל 40%, תקרה קשיחה 50% — ניתן לשינוי). לכן הכנסה_נדרשת = החזר ÷ 40%.

שיעור מימון (LTV) מקס' לחסר דירה: 75% (כאן משווי השוק). הריבית ברירת מחדל — ניתן להחליף; הריבית בפועל תלויה בתמהיל, בגובה ההלוואה ובדירוג האשראי.