שאלות נפוצות

לא. זהו דשבורד עצמאי ולא-רשמי שמושך נתונים ציבוריים חיים מתוך dira.moch.gov.il ומציג אותם בצורה נוחה יחד עם מחשבוני סיכויי זכייה ועלות.

האתר אינו אתר ממשלתי, אינו מזוהה עם משרד הבינוי והשיכון או רשות מקרקעי ישראל, ואינו מאפשר הרשמה להגרלות. כל פעולה רשמית — הרשמה, בדיקת זכאות מחייבת, אישור מסמכים — מתבצעת אך ורק באתר הרשמי. כאן מקבלים תמונת מצב סטטיסטית בלבד.

האתר פותח ומתוחזק באופן עצמאי על ידי בר זוק אברהם. לפניות, הערות או דיווח על אי-דיוק בנתונים אפשר לכתוב לכתובת dira@zoock.co.il.

חשוב להבהיר: זהו פרויקט פרטי שנועד לעזור לרוכשי דירה ראשונה להבין את הנתונים, ולא גורם רשמי שאפשר לפנות אליו בענייני זכאות או הרשמה.

אלו תוכניות ממשלתיות שמציעות דירות חדשות במחיר מוזל לזכאים חסרי דירה. הקבלן בונה את הדירות, והמדינה מוזילה את עלות הקרקע — כך שהמחיר לרוכש נמוך משמעותית ממחיר השוק החופשי באותו אזור.

מכיוון שהביקוש גבוה בהרבה מההיצע, הדירות מוקצות בהגרלה בין הנרשמים הזכאים. מי שזוכה מקבל את הזכות לרכוש דירה בפרויקט במחיר המוזל.

הזכאות הבסיסית מיועדת לחסרי דירה — מי שאין בבעלותו (או בבעלות בן/בת הזוג) דירה או חלק משמעותי בדירה. בנוסף קיימים קריטריונים נוספים שמשתנים בין הגרלות, ובהם נקודות זכאות ותנאי ותק.

זוהי שאלה רשמית ומחייבת — קביעת הזכאות נעשית רק על ידי משרד הבינוי והשיכון. האתר אינו בודק זכאות; הוא מניח שאתם זכאים ומחשב על בסיס זה את הסיכויים. לבדיקה מחייבת היכנסו לאתר הרשמי.

ההגרלה בכל פרויקט אינה הגרלה אחת אלא רצף של חמישה שלבים לפי סדר קבוע: (1) נכים, (2) לוחמי מילואים, (3) מילואים פעיל/כללי, (4) בני מקום, (5) כלל הזכאים חסרי הדירה.

בכל שלב מגרילים את הדירות שיוחדו לאותה קטגוריה. מי שזוכה בשלב — נושר ואינו משתתף בשלבים הבאים, ומי שלא זכה ממשיך אוטומטית לשלב הבא. לכן ככל שאתם משתייכים ליותר קטגוריות מוקדמות, יש לכם יותר "כרטיסים" לאורך הרצף.

הסיכוי בשלב בודד מוערך כמספר הדירות בקטגוריה חלקי מספר הנרשמים שמתחרים בה. למשל, 50 דירות מול 1,000 מתחרים נותנות סיכוי של כ-5% באותו שלב.

הסיכוי הסופי המשוקלל הוא ההסתברות לזכות באחד מהשלבים שלכם לפחות, ומחושב בנוסחה: 1 − ∏(1 − סיכוי בכל שלב). לדוגמה, מי שמתחרה בשלב מילואים (5%) וגם בשלב הכללי (3%) מקבל סיכוי כולל של 1 − (0.95 × 0.97) ≈ 7.85% — גבוה מכל שלב בנפרד, כי יש שתי הזדמנויות.

כי המתחרים בהגרלה הכללית הם רק מי שעדיין לא זכה. המכנה של ההגרלה הכללית הוא סך הנרשמים פחות כל הזוכים שכבר נשרו בשלבי העדיפות (נכים, מילואים, בני מקום).

ככל שיותר אנשים זכו בשלבים מוקדמים ויצאו מהמשחק, מספר המתחרים בשלב הכללי קטן — ולכן הסיכוי של מי שנותר עולה במעט. זו אחת הסיבות שהמודל מחשב את כל השלבים לפי הסדר ולא כל אחד בנפרד.

משרד השיכון אינו מפרסם כמה מהנרשמים בכל פרויקט הם מילואימניקים או לוחמים, ולכן הנתון הזה מוערך ומסומן ככזה (~). ההערכה מבוססת על נתוני אמת מאומתים: בהגרלה 8 שיעור המילואים מכלל הנרשמים היה 16.7%, ובהגרלה 9 — 16.4%, כלומר יציב סביב 16.5%.

הגרלה 11 (2026) הוסיפה מסלול ייעודי של כ-4,000 יחידות 100% מילואים, ולכן יש פרופיל הערכה נפרד שמניח עלייה מתונה. לעומת זאת, מספר הנרשמים הנכים כן מתפרסם — ולכן הסיכוי בשלב הנכים מבוסס על נתון אמת ולא על הערכה.

אף מקור רשמי לא פילח את הנרשמים לקטגוריות "לוחם" מול "מילואים כללי (עורפי)". מה שידוע הוא יחס הדירות שמוקצות לכל שלב, לא יחס הנרשמים.

לכן המודל נוקט בברירת מחדל שמרנית של פיצול 1:1 בין לוחם לעורפי, ומסמן זאת במפורש כהנחה ולא כנתון מדוד. בפועל ייתכן שהיחס מוטה לעורף (פחות לוחמים באוכלוסייה), ואפשר לכוונן זאת בכלי.

הנוסחה היא: מחיר-מטרה למ"ר × שטח שקול × מע"מ 18%. מחיר-המטרה למ"ר שמתפרסם כבר משקף את ההנחה — אסור להחסיר ממנו הנחה נוספת — אבל הוא נקוב לפני מע"מ.

דוגמה אמיתית: ביהוד מחיר-המטרה למ"ר הוא כ-19,561 ₪. לדירת 4 חדרים בשטח שקול 118 מ"ר המחיר לצרכן יוצא 19,561 × 118 × 1.18 ≈ 2,723,000 ₪ — תואם את המחיר שפורסם. באילת אין מע"מ על מקרקעין (חוק אזור סחר חופשי באילת, התשמ"ה-1985), ולכן שם מכפילים במע"מ 1.0 בלבד.

המחיר אינו מחושב לפי שטח הדירה נטו בלבד, אלא לפי שטח שקול שמשקלל גם רכיבים נלווים, כל אחד לפי מקדם שונה.

• שטח הדירה — נספר במלואו (100%).
• מרפסת — 30%, עד תקרה של 30 מ"ר.
• מחסן — 40%.
• חניה — כל חניה שווה 2 מ"ר שקולים.

לדוגמה: דירה 110 מ"ר + מרפסת 12 + מחסן 6 + חניה אחת = 110 + 3.6 + 2.4 + 2 = 118 מ"ר שקולים.

הרעיון הוא שמחיר-המטרה, לפי הגדרת התוכנית, אינו עולה על 80% משווי השוק של דירה דומה באותו אזור. שווי השוק החופשי המשוער מחושב כ-מחיר מ"ר שוק × שטח שקול.

הרווח המשוער = שווי שוק פחות מחיר המטרה, והתשואה = רווח חלקי מחיר המטרה ששולם. שימו לב שזהו רווח "על הנייר" המבוסס על הערכת שווי, ולא הבטחה — מחירי השוק משתנים, וקיימות תקופות מינימום להחזקת הדירה לפני מכירה.

בדירה בהנחה יש כלל מיוחד: ההנחה הממשלתית נחשבת חלק מההון העצמי, והבנק מעמיד מימון של עד 75% משווי השוק (לא 75% ממחיר ההנחה). לכן ההון העצמי במזומן יכול לרדת הרבה מתחת ל-25%.

דוגמה: מחיר חוזה 1,000,000 ₪ ושווי שוק 1,200,000 ₪ → משכנתא מקסימלית 0.75 × 1,200,000 = 900,000 ₪ → הון עצמי במזומן 100,000 ₪ בלבד (10%). קיימת רצפה חוקית של 100,000 ₪ הון עצמי מינימלי. כל זה הערכה — הבנק שלכם קובע בפועל.

ברירת המחדל במחשבון היא 25 שנה, וניתן לכוונן את התקופה בטווח 1 עד 30 שנה באמצעות המחוון.

הכלל פשוט: ככל שהתקופה קצרה יותר, ההחזר החודשי גבוה יותר (אבל סך הריבית לאורך חיי ההלוואה קטן). תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי אך מייקרת את ההלוואה בסך הכל. כדאי לשחק עם המחוון כדי לראות איזה החזר חודשי מתאים להכנסה שלכם — הבנקים מגבילים את ההחזר לכ-40% מההכנסה ברוטו של משק הבית.

האתר אינו אוסף מידע אישי מזהה — אין הרשמה, אין שם, טלפון או תעודת זהות. נאספים נתוני שימוש אנונימיים בלבד (כמו ההגדרות שבחרתם בכלי) כדי לשפר אותו.

בנוסף, האתר מכבד את אותות הפרטיות של הדפדפן: אם הפעלתם Do Not Track (DNT) או Global Privacy Control (GPC) — לא ייאסף שום נתון שימוש. פרטים מלאים נמצאים במדיניות הפרטיות.

הנתונים והמחשבונים הם כלי עזר סטטיסטי בלבד, המבוססים בחלקם על הערכות ועל נתוני עבר. הם נועדו לתת תחושת כיוון — לא ייעוץ פיננסי, משפטי או נדל"ני מחייב.

סיכויי הזכייה הם הערכה הסתברותית ולא הבטחה, ומספרי המתחרים בקטגוריות מסוימות מוערכים מכיוון שאינם מתפרסמים. לפני כל החלטה כספית התייעצו עם בעל מקצוע, ובדקו את הנתונים המחייבים באתר הרשמי. ראו גם את תנאי השימוש.